Разработчиците получиха подкрепа за достъпни жилища. Тогава кварталът разбра.

Когато строителните предприемачи се заеха да построят 60 субсидирани апартамента в богат ъгъл на Флоренция, Южна Каролина, председателят на Окръжния съвет беше ентусиазиран. Достъпното жилище „би обслужвало голяма нужда“, пише той, а близостта му до услуги и работни места отговаря на целите за планиране на окръга. Той обеща малка субсидия.

Тогава съседите разбраха. Адвокати, ръководители и граждански лидери, те се събраха в кънтри клуб Флорънс, на половин миля от предложеното развитие, и обещаха да го блокират. Девет дни по-късно планът претърпя фатален удар, когато Съветът, на заседание, което отне три минути и 14 секунди, започна презонирането на обекта, водено от председателя, който го беше похвалил.

Внезапният обрат на Съвета е предмет на справедлив жилищен спор - повечето от бъдещите наематели са чернокожи в квартал с предимно бели жители - и проучване на силите, които държат семействата с ниски доходи от богатите на възможности квартали.

В много, ако не и в най-богатите общности, съществуващите правила за земеползване биха забранили жилищата за хора с ниски доходи, като разпоредбите често действат толкова тихо, че прикриват колко пълно е изключването продукт на дизайна. Но странност в кодекса за зониране на окръг Флоренция, разрешаващ субсидираните апартаменти, изведе опозицията в полезрението на обществеността.

две трети от наемателите с ниски доходи — рекорден дял — са изправени пред „сериозно бреме на разходите“, което означава, че харчат повече повече от половината им доходи от наеми и комунални услуги. Федералното правителство смята, че подслонът е достъпен, ако поглъща 30 процента от доходите или по-малко.

В същото време нарастващите доказателства подчертават вредата, която децата понасят, като растат в неравностойни места . Като портали към училищата, безопасността и връзките, кварталите стигат далеч в определянето кой ще изпревари. Премествайки се в по-добри квартали, пионерско проучване установи, че децата от семейства с ниски доходи са увеличили средните си доходи през целия живот средно с близо $200 000.

Говорейки пред Окръжния съвет, противниците казаха, че проектът Флоренция ще увеличи опасността от трафик и наводнения в район, засегнат и от двете. Добавянето на апартаменти в близост до едно от най-натоварените кръстовища в града ще остави повече шофьори да пресичат улиците, където играят децата им, казаха критици, а асфалтирането на шест акра гориста площадка ще влоши оттока. обслужва „извинете мързеливите хора“, а друг пише, че „единственото нещо, което ни предпазва от висока престъпност, е разстоянието“. Жилищата с ниски доходи, пише трети човек, са „събудени глупости“.

Предложените апартаменти, които ще бъдат известни като Jessamine, спечелиха финансиране от данъка върху жилищата с ниски доходи Кредит, най-голямата програма за достъпни жилища на федералното правителство. Той харчи около 13 милиарда долара годишно, като предоставя на разработчиците данъчни кредити, които те продават, обикновено на банки или други корпорации, за да съберат средства за строителство в замяна на поддържане на ниски наеми.

среден годишен доход от около 17 000 долара.

В общодържавно състезание за кредитите Jessamine спечели точки за местоположение - нейният преброен тракт имаше най-добрия резултат в окръга по индекс на възможности - и политическа подкрепа. Директорът по планирането на окръга Шон Брашиър похвали „идеалното му местоположение“, а председателят на съвета Уилард Дорити младши обеща до 10 000 долара за пожарен кран.

Повечето от квартала, наречен Country Club, беше зониран за еднофамилни жилища. Но Jessamine беше в незонирана „дупка за понички“ — окръжна собственост, заобиколена от градска земя — която позволяваше апартаменти.

В политически блог се появиха враждебни статии. Часове преди критиците да се съберат в Country Club, за да планират опозицията си, г-н Дорити оттегли подкрепата си.

Девет дни по-късно, на среща, продължила по-малко от четири минути, Съветът гласува 8-0 за спиране на строителството в дупки за понички и преразглеждане на тяхното зониране. Бяха необходими още срещи, за да стане мораториумът окончателен, но резултатът беше ясен.

Опонентите на Jessamine включваха бивш кмет на Флоренция, Джо У. Пиърс младши; адвокат от едно от най-известните семейства в града, Уокър Х. Уилкокс; и г-жа Ледърман, чийто покоен съпруг, Хю К. Ледърман, щатски сенатор в продължение на 40 години, често е описван като най-влиятелния човек на Южна Каролина.

Друг критик, К. Пиърс Кембъл, управлява една от най-големите адвокатски кантори в щата, Turner Padget; домът му се намира на метри от предложеното място. Натовареният трафик е оставил автомобили преобърнати в двора му, каза той пред Съвета, и предложеното дренажно езерце до пътя може да превърне подобни катастрофи в смъртоносни.

„Това е най-опасното нещо, за което съм чувал“, каза той.

За разлика от разработчиците извън града, „аз живея там“, каза той, и „това има значение за аз лично.“

Федералният съд установи, че Лакавана, Ню Йорк, незаконно е пренасочила белия квартал, за да блокира субсидирани жилища. Докато длъжностните лица казаха, че са действали, за да защитят напрегнатите канали, съдът видя „зловеща дискриминация“ и предупреди: „Моделът е стар.“

През 1983 г. федерален съд установи, че окръг Грийнвил, Южна Каролина, е нарушил закона, като е променил зоната на обект, планиран за субсидирано жилище. Съседската опозиция, според него, е водена от „расови опасения – а не от възражения срещу задръстванията или капацитета за изхвърляне на отпадъци.“

Окръг Джорджтаун, Южна Каролина, е съден за отхвърляне проект за данъчен кредит, срещу който се противопоставят жителите на общност с голф игрище на 2,6 мили. Въпреки че проектът спечели единодушна подкрепа от комисията по планиране, критиците предупредиха онлайн, че той ще обслужва „мързеливи доживотни затворници за социални помощи“ и ще създаде „благодатна среда за престъпност“. Както във Флоренция, повечето от наемателите биха били чернокожи, а повечето от критиците бяха бели.

разгръщане в Милтън, Масачузетс, и района на Чеви Чейс във Вашингтон, окръг Колумбия Страхове за стойността на имотите, престъпността и училищата често оживяват дебат.

„Много неща се промениха в американския живот през последните 50 години, но враждебността към достъпните жилища остана изненадващо трайна“, каза Джъстин Щийл, професор по градско планиране и право в Масачузетския технологичен институт, който е експертен свидетел на разработчиците на Jessamine.

След приемането на Закона за справедливо жилищно настаняване г-н Щийл каза, жилищната сегрегация по раса е намаляла само скромно, а икономическата сегрегация е нараснала, тъй като заможните все повече живеят в богати анклави.

За да спечелят делото във Флоренция, разработчиците не трябва да показват, че длъжностните лица са имали дискриминационни мотиви — само че техните действия са имали расово различно въздействие (без да служат на валидна цел, която не може да бъде постигната по по-малко дискриминационни начини).

изключващото зониране повишава наемите чрез ограничаване на предлагането на жилища. Нарастващите доказателства сочат, че то също така ограничава мобилността, като държи децата с ниски доходи от места, където биха могли да процъфтяват.

Opportunity Insights, изследователски проект, базиран в Харвард, събра повече от 20 милиона деинтентифицирани данъчни записи за проследяване на ефектите от квартала върху хора, родени в края на 70-те и началото на 80-те години. Като се преместиха от квартал, който е под средното по отношение на възможностите, в квартал над средното, установиха, децата с ниски доходи повишиха средните си доходи през целия живот с $198 000.

„Където растеш нагоре има голямо значение за оформянето на резултатите от живота ви“, каза Натаниел Хендрен, основател на проекта, който сега е икономист в M.I.T.

60 процента от пазарната ставка.) Но г-жа Байнс каза, че достъпните жилища „трябва не просто да сте в бедните части на града.“

Данните от Opportunity Insights определят залозите. Като се премести от преброителния участък на г-жа Байнс към този около Country Club, едно дете с ниски доходи ще израсне и ще печели средно по 12 000 долара на година, показва това. Това е увеличение от близо 50 процента, което г-н Хендрен нарече „изключително рядко“ в социалната политика.

Г-жа. Бинс за кратко живее в друга сграда за данъчни кредити, докато заплахи от агресивно гадже не я принуждават да се премести. Тя нарече местоположението на Jessamine идеално за отглеждане на деца и предложи причина за противопоставянето на квартала извън трафика.

„Ние“, каза тя. „Чувствам, че не искат афро-американци там.“

В показанията членовете на съвета, които не отговориха на исканията за интервю, повториха предупрежденията си за трафика и наводнение. Г-н Бранд, който загуби следващите си избори за представител на квартала Country Club, отчасти обвини спора с Jessamine и каза, че му се иска да е действал по-рано, за да свие или спре проекта.

г-н Дорити каза, че е оттеглил подкрепата си в знак на уважение към опозицията на г-н Бранд и избирателите, които той представлява.

„Консенсусът на Съвета на окръг Флорънс“, каза той, „е вие не се забърквайте в района на друг човек.“